Своя КВАРТИРА НА МОРЕ: Болгария, Испания, Бердянск или Кирилловка?

Желание стать владельцем недвижимости на морском курорте Вас стало посещать не только в моменты, когда отдаете деньги за аренду апартаментов для отдыха? Значит, пришло время определить, насколько реальны перспективы приобрести собственное жилье на море в Украине или за ее пределами, а также выяснить особенности, преимущества и недостатки типичных пляжных стран или районов Украины.

Наиболее доступной по цене альтернативой квартирам на украинском море являются апартаменты на Черном море в Болгарии и на Средиземном море в Испании, поэтому наряду с Кирилловкой и Бердянском рассмотрим такие курортные регионы как Солнечный Берег и Коста-Бланка.

Какие аспекты прежде всего интересуют потенциального покупателя и владельца?

Цены на недвижимость

Бердянск

Пляж и Азовское море в Бердянске

Пляж и Азовское море в Бердянске. ©Кирилловка.Укр

Рассчитывать на собственное жилье в рамках данного курорта может каждый украинец, в кармане которого есть от 8000-10000€. За такую сумму можно купить малогабаритную однокомнатную квартиру «под ремонт» в панельном доме такого же состояния. И скорее всего, это будет спальный район, достаточно удаленный не только от пляжей, но и от основной городской и курортной инфраструктуры.

Новостройка в жилом комплексе с парковкой и детской площадкой, расположенная в 5-7 минутах ходьбы от центральной набережной уже потянет из кошелька уже от 25000-30000€.

Но имея готовность инвестировать в квартиру на море сообразную сумму, можно уже смотреть и в сторону… Кирилловки? Нет, Болгарии.

Солнечный Берег

Пляж и Черное море на курорте Солнечный Берег

Пляж и Черное море на курорте Солнечный Берег. ©Форт-Нокс

По большому счету, цены на квартиры-студии на Черном море в Болгарии стартуют от 13000-18000€ на вторичном рынке недвижимости и от 22000-26000€ при покупке от застройщика в жилых комплексах, уже сданных в эксплуатацию.

Вряд ли это будут секции на первой линии от моря, но на расстояние от 450-500 метров до пляжа вполне можно рассчитывать. Как и на ухоженную территорию с инфраструктурой, включающую бассейн, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, а также парковки.

С бюджетом от 30000-40000€ можно искать апартаменты с одной и двумя спальнями на Солнечном Берегу, а если добавить еще порядка 20000€, то и квартиру или пляжный коттедж в рамках популярных курортов на Азовском море в Украине.

Кирилловка

Пляж и Азовское море в Кирилловке

Пляж и Азовское море в Кирилловке. ©Кирилловка.Укр

Относительная дороговизна в данном случае объясняется очень небольшим, скорее ― эксклюзивным предложением жилья в данной категории и наиболее выгодным расположением объекта относительно пляжа.

На момент написания материала рынок квартир у моря в Кирилловке ограничивается продажей квартир-студий в жилом комплексе «Аквалайф» на косе Пересыпь в 20 метрах от Азовского моря, и в данном случае цена за 50 квадратных метров площади с полной меблировкой и комплектацией всем необходимым для отдыха составляет порядка 58500€.

Безусловно, вид на побережье дорогого стоит. Но за эти деньги так же можно стать и владельцем квартиры с видом на Средиземное море в Испании.

Пляжные быстровозводимые коттеджи на первой линии в зависимости от состояния, расположения и интерьера также обойдутся в сумму от 25000-30000€. При этом реальное капитальное строение скорее всего обойдется в 2-4 раза дороже.

Коста-Бланка и Бенидорм, в частности

Пляж и Средиземное море в Бенидорме

Пляж и Средиземное море в Бенидорме. ©Кирилловка.Укр

В среднем, на покупку квартиры-студии на вторичном рынке потребуется от 30000-32000€ в случае, если она находится на значительном расстоянии от пляжа и от порядка 50000-60000€ при расположении на первой линии от моря. Как и в Болгарии, здесь идет речь о квартирах в жилых комплексах и урбанизациях с собственной инфраструктурой, иногда настолько продуманной, что в принципе отпадает необходимость покидать территорию во время отдыха.

При этом новые квартиры-студии, то есть те, что еще не побывали в частной собственности, ценятся несколько дороже: примерно от 60000-70000€ и 80000-100000€ соответственно.

Конечно, это дороже, чем в Кирилловке, но намного перспективнее в плане покупки в ипотеку.

Покупка в ипотеку, кредит, рассрочку

От других стран еврозоны Испанию отличает не только наиболее низкий уровень цен на недвижимость, но и максимально лояльные условия ипотечного кредитования нерезидентов. Так, оформить кредит на квартиру под 3-4% годовых может любой украинец, на расчетном счете которого достаточно средств на первый взнос в размере от 40% ее общей стоимости. Единственное условие ― это должны быть легальные деньги с документально подтвержденным происхождением, будь то справка о доходах с места работы или договор купли-продажи недвижимости. Если деньги есть, а их подтверждения нет, о квартире в Испании можно забыть ― это не Украина, где источник доходов в принципе не интересует ни продавца, ни банковскую структуру. И даже не Болгария.

Те же 40% на первый взнос потребуются и при покупке квартиры у компании-застройщика на Солнечном Берегу. Но в этому случае первый взнос можно погасить равными частями в течение года, а остальную сумму выплатить в течение 10 лет под 3,6-6,5% в год.

Ну и понятно, дороже всего может обойтись ипотека на жилье в Украине, где банки стандартно кредитуют под 15-20% годовых. Какая цена аренды может перекрыть расходы на коммуналку, услуги банка и выплаты по кредиту? Отсюда и ценообразование на наших курортах.

Потенциальная прибыль и инвестиционная привлекательность

За редким исключением, жилье на море приобретают для сдачи в аренду туристам и периодического собственного отдыха. Поэтому понимание потенциальной прибыли или хотя бы возможного дохода достаточно важно.

При заявленных в объявлении о продаже стабильных 1800-2500 гривнах в сутки без перерыва, жилье по типу квартиры-студии в ЖК «Аквалайф» в Кирилловке обычно сдается по цене 800-1500 гривен, что на эквивалентно 30-60€ за ночь, и максимум пять месяцев в году. Как ни крути, именно столько длится курортный сезон на Азовском море в Украине.

Примерно такой же период эффективного использования будет и у квартиры в Бердянске. И продлить его сможет разве что долгосрочная аренда с октября по май по более низкой, не курортной цене ― в среднем, от 2500 гривен в месяц или 90€ при текущем курсе валют. Летом эта сумма обычно возрастает до отметки от 300-500 гривен или 10-20€ в сутки, что в пересчете на месяц дает порядка 300-600€ дохода.

Немного более продолжительный курортный сезон на Черном море в Болгарии, и в данном случае цены на аренду будут уже от 25-40€ за ночь для двухместных апартаментов-студии. Но в прибрежных регионах по типу Солнечного Берега достаточно сложно сдать жилье в межсезонье, особенно если это касается жилых комплексов, ориентированных в первую очередь на летний отдых.

Самый выигрышный в плане дохода вариант ― это квартира на Средиземном море в Испании. Цены на аренду в теплое время года здесь стартуют от 100-120€ за ночь, при этом курортный сезон длится с апреля по октябрь включительно. В остальное время жилье охотно арендуют почтенные англичане, переезжающие сюда на зимовку: в сравнении с Британскими островами, на Коста-Бланке намного более теплая и солнечная погода. Безусловно, стоимость аренды вне курортного сезона ниже, чем летом, но на стабильные 20-30€ за ночь владелец жилья все-таки может рассчитывать.

В аспекте инвестиционной привлекательности недвижимость в Испании также на лидирующей позиции. Лавинообразное падение цен, спровоцированное финансовым кризисом 2008 года, остановилось, и начиная с 2014-2015 годов отмечается стабильность с тенденцией к приросту. А это означает, что с течением времени квартиры на Средиземном море будут только дорожать, и в случае продажи могут принести владельцу определенную прибыль.

Такая же ситуация характерна и для рынка недвижимости в Болгарии. Ну, а тенденции украинского рынка настолько же предсказуемы, как и погодные условия на Азовском море: и те, другие динамично меняются и довольно часто не совпадают с прогнозами экспертов.

Затраты на содержание

Собственная квартира на море это не только доходы, но и расходы. И последние обычно разделяются на коммунальные платежи и налоги. С коммуналкой все понятно ― оплачивай по счетам компаний-поставщиков энергоносителей, ресурсов и услуг, да и спи спокойно, а вот с данью государству могут быть нюансы.

В своем большинстве украинцы ментально не готовы добровольно признать свои налоговые обязательства от аренды недвижимости, поэтому далеко не каждый собственник квартиры на море планирует подавать декларацию о доходах физических лиц и платить налог в бюджет.

В Украине такая «оптимизация» налогообложения может как работать годами, так и внезапно завершиться. Известны случаи, когда владельцам жилья в Кирилловке адресно вручали уведомления от ДФС, в которых были четко прописаны сроки явки в отдел НДФЛ с документами, подтверждающими хозяйственную деятельность, а также санкции при возможном уклонении от предоставления отчетности.

В общем, игры с налоговым законодательством хоть и считаются уделом смелых, но в принципе не рекомендуются в Украине и за ее пределами. Тем более что в некоторых европейских странах, включая Испанию, законодательно не облагаются налогом доходы нерезидента от аренды квартиры, в случае если она является местом регистрации владельца (аналог нашей прописки).  Этим нюансом налогообложения физических лиц могут эффективно воспользоваться семейные пары с украинским свидетельством о браке: документ, выданный в нашем ЗАГСе, не имеет юридической силы в Европе, поэтому каждый из супругов может представить себя холостым, оформить собственную квартиру и сдавать ее в аренду без налоговых последствий.

Процесс покупки

Вне зависимости от локации, основными этапами покупки являются выбор, передача залога или авансового платежа, оформление необходимых документов, оплата и получение правоустанавливающих актов или свидетельств. Именно в такой последовательности происходят сделки с недвижимостью и в Украине, и в Болгарии, и в Испании.

При этом купить квартиру в Бердянске или Кирилловке намного проще из-за географической близости и отсутствия языкового барьера, в то время как приобретение жилья в Испании и Болгарии определенно потребует услуг риелторского агентства, которое обеспечит не только коммуникацию с україномовними и русскоязычными специалистами, но и сопровождение потенциального владельца на всех этапах покупки.