НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ у МОРЯ: цены 2019, где лучше, стоит ли покупать, отзывы

Болгария сегодня является одним из наиболее популярных туристических направлений на рынке внешнего туризма Украины. Для отдыха на ее черноморских курортах, таких как Поморье, Несебр, Бургас, Святой Влас, Солнечный берег, Елените, тысячи украинских туристов ежегодно арендуют квартиры и апартаменты, при этом многие задаются целью купить собственное жилье в Болгарии.

Оглавление

Недвижимость в Болгарии: что, где, почем

Как и в Украине, недвижимость в Болгарии можно условно разделить на две основные группы: жилая и коммерческая. Последняя представляет собой помещения и строения, предназначенные для получения активных доходов от бизнеса ― рестораны, кафе, отели, офисы, магазины, склады, промышленные здания и территории, и в аспекте отдыха на море не особо интересна.

Внимание! Заинтересованы в покупке квартиры в Болгарии, но есть вопросы? Тогда звоните на номер ☎ +38 (067) 753-55-33 за бесплатной консультацией по поводу недвижимости.

Жилая недвижимость в Болгарии ― это дома, виллы, квартиры и апартаменты, новые ― первичный рынок, и уже бывшие в частной собственности ― рынок вторичного жилья.  И те, и другие могут предлагаться агентствами недвижимости, в том числе украинскими ― по ценам, включающим оплату риелторских услуг, а также напрямую, без накруток посредников ― от владельца: собственника дома или квартиры ― в случае с продажей вторичного жилья, застройщика или его представителя ― в случае продажи нового жилья.

Недвижимость в Болгарии

Комплекс с апартаментами «Prestige Fort Beach» на курорте Солнечный берег

Кроме того, цены на сообразное жилье в Болгарии могут существенно отличаться в зависимости от региона его расположения. При прочих равных условиях, наиболее высокие цены на недвижимость отмечены в столице Болгарии ― городе София, в близлежащих к ней элитных коттеджных поселках на побережье Черного моря в рамках морских курортов, особенно крупных и популярных. Скромнее цены на жилье в горнолыжных курортах и горных районах, наиболее низкие ― в центральном и северо-западном районах страны. Жилье самого низкого ценового сегмента расположено в деревнях и на периферии.

Предпочтения украинцев, покупающих жилье в Болгарии, также распределяются регионально. Согласно обобщенным данным некоторых агентств недвижимости в Украине, из 100% купленного нашими соотечественниками жилья порядка 80% приходится на черноморские курорты, 15% на Софию и пригород, и всего 5% на горнолыжные курорты. То есть, конкретно для украинцев наиболее привлекательным вариантом является недвижимость на море, даже при ее относительно высокой цене.

Виды жилой недвижимости: краткий справочник

  • Квартиры ― стандартно предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Расположены в многоэтажных домах жилых кварталов, не подпадают под обслуживание управляющей компанией и не имеют отдельной придомовой территории и инфраструктуры.
  • Апартаменты ― в большинстве своем однокомнатные студии с оборудованной кухонной зоной или студии с 1-3 спальнями, расположенные в жилых комплексах преимущественно с оборудованной территорией и паркингом. Обслуживаются управляющей компанией, предлагаются к продаже от застройщиков, в том числе на этапе строительства (первичный рынок) или с перепродажей от собственника или риэлтора (вторичный рынок).
  • Частные дома ― обычно двухэтажные кирпичные строения с черепичной крышей, расположенные на периферии. Стандартно предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Важно учесть, что при приобретении иностранцем в частную собственность переходит только дом ― без придомового земельного участка. Отчуждение земель физическим лицам-нерезидентам Болгарии не предусмотрено на уровне законодательства.
  • Виллы ― элитная недвижимость на море с оборудованным озелененным двором и бассейном, гаражом, зачастую каминным залом. В большинстве это ― вторичный рынок недвижимости, в первую очередь из-за спада строительства новых объектов по причине смещения потребительского спроса в сторону бюджетного жилья. Продаются без права собственности на землю ― аналогично домам.

Сколько стоит жилье на море в Болгарии?

Стоимость одного квадратного метра жилья на море в Болгарии стартует от 400-500€. При этом недвижимость на вторичном рынке в среднем на 20-30% дешевле новостроек. В остальном, на ценообразование может влиять ряд факторов ― обозначим главные из них.

Престижность курорта

Как и в отношении курортов на море в Украине, в Болгарии действует условное разделение регионов. Самыми престижными и дорогими, на сегодня являются Елените, Дюны, Лозенец, Ривьера. Дешевле купить недвижимость можно на Солнечном берегу, Золотых Песках, а также в рамках курортов Бургас, Равда, Поморие, Кранево.

Расстояние от моря и пляжа

«Чем ближе, тем дороже» ― актуально для побережья Болгарии. При этом существенную разницу в цене можно ощутить даже в пределах одного жилого комплекса, включающего несколько зданий. По мнению руководителя одного из украинских агентств недвижимости, каждая сотня метров по направлению к побережью в Болгарии может увеличивать стоимость жилья на 500-1000€. Соответственно, наиболее дорогие варианты расположены на первой линии от моря.

Недвижимость в Болгарии

Пляж возле комплекса на первой линии

Этаж

Самый недорогой этаж ― нулевой (по-нашему ― первый), часто его выбирают пожилые люди и люди с ограниченными физическими возможностями. Наиболее дорогие уровни ― первый и второй (в нашем понимании ― второй и третий этажи, соответственно), а также видовые пентхаусы, преимущественно на первой линии от моря.

Территория и инфраструктура

Как правило, жилые комплексы на побережье Черного моря в Болгарии имеют собственную придомовую территорию. В ряде случаев ― закрытую от посторонних, с охраной, видеонаблюдением и пропускной системой, хорошим озеленением и ландшафтным дизайном, паркингом, аллеями с оборудованными зонами отдыха, детскими игровыми и спортивными площадками, а также бассейнами. Соответственно ― чем лучше благоустройство, тем выше цена.

Недвижимость в Болгарии

Территория комплекса «Messambria Fort Beach» с бассейном в Елените

Состояние и комплектация

Понятно, что в квартире на вторичном рынке давность и качество ремонта может быть сколь угодно разным, как и функциональное состояние коммуникаций ― отсюда и цена. Что касается новостроек, здесь намного проще ― апартаменты чаще предлагаются с чистовой отделкой или вообще «под ключ» ― с полной комплектацией, включая бытовую технику, мебель, текстиль и посуду. Последний вариант в основном рассчитан на покупателя, приобретающего недвижимость для последующей сдачи в аренду с перекладыванием полномочий на управляющую компанию (подробнее об этом расскажем в данном материале).

Сводная таблица ориентировочных цен на недвижимость по некоторым курортам Болгарии

Цены указаны в евро, актуальны на 2018 год и публикуются в ознакомительных целях.

Курорт вторичный рынок от застройщика дом/вилла
однокомнатная квартира двухкомнатная квартира однокомнатные апартаменты двухкомнатные апартаменты
Солнечный берег от 12500-20000 от 25000-38000 от 17500-25000 от 35000-50000 от 60000-400000
Несебр от 17000-19000 от 26000-35000 от 20000-27000 от 34000-40000 от 60000-100000
Святой Влас от 17000-25000 от 27000-40000 от 21000-32000 от 38000-46000 от 55000-170000
Поморие от 17500-22000 от 28000-42000 от 21000-28000 от 33000-56000 от 62000-120000
Бургас от 19000-25000 от 33000-50000 от 32000-47000 от 40000-76000 от 55000-125000
Елените от 20000-28500 от 30000-55000 от 24000-45000 от 40000-72000 от 63000-180000
Варна от 25000-30000 от 32000-40000 от 30000-50000 от 45000-60000 от 70000-200000

Даже беглый мониторинг рынка недвижимости Болгарии позволяет сделать вывод о том, что цены на квартиры и апартаменты на Черном море сообразны обычной недвижимости в нашей стране, а в ряде случаев даже ниже, чем в крупных городах Украины.

Еще одним аргументом в пользу покупки жилья на болгарском курорте безусловно является возможность получить рассрочку от застройщика. В отличие от Украины в Болгарии можно «растянуть» оплату без неадекватных переплат.

Компания «ФОРТ НОКС»
Компания Форт Нокс
Недвижимости и аренда квартир в Болгарии от застройщика
+38 (067) 753-55-33

Например, компания «Fort Noks Building & Development» ― крупнейший застройщик в Болгарии ― может предложить разные варианты оплаты, в том числе 40% стоимости квартиры равными частями в течение первого года, остальную сумму ― равными платежами в течение трех лет под 3,6% годовых с возможностью досрочного погашения суммы. То есть за апартаменты-студию в жилищном комплексе «Riviera Fort Beach» в Равда стоимостью 24000€ придется заплатить: 10000€ в течение первого года (по 2500€ каждый квартал), оставшуюся сумму 14000€ +3*3,6% ― равными частями в течение последующих трех лет. Есть и более длительные рассрочки ― вплоть до 10 лет.

При этом возможность проживать в апартаментах и сдавать апартаменты в аренду можно сразу по факту заключения договора и оплаты первого взноса. Привлекательно, не правда ли? Заодно сравните с кредитными ставками, действующими в Украине.

Внимание! Хотите купить квартиру в Болгарии, но сомневаетесь? Тогда звоните на номер горячий линии ☎ +38 (067) 753-55-33 за бесплатной консультацией по поводу недвижимости.

Какое жилье наиболее ликвидное?

В последние годы тенденции болгарского рынка недвижимости существенно изменились. Если раньше наибольшим спросом у покупателей из постсоветского пространства пользовались виллы премиум-класса на берегу и просторные двух-четырехкомнатные апартаменты, то сейчас топ продаж возглавляют однокомнатные апартаменты-студии, в том числе смарт-апартаменты площадью до 25-30 м2.

При этом все чаще потенциальные покупатели отдают предпочтение готовым вариантам от застройщика, расположенным в рамках приморских жилых комплексов. Это могут быть как апартаменты с полной внутренней отделкой, так и варианты «под ключ» с дополнительным пакетом услуг ― дизайном и полной комплектацией жилья, включая мебель, крупную и мелкую бытовую технику, постельные принадлежности, текстиль, предметы интерьера, посуду.

Текущие тенденции объяснить довольно просто: вместе с популярностью отдыха на море в Болгарии растет спрос на жилье, в том числе среди наших соотечественников. При этом приобретение однокомнатных апартаментов обходится дешевле всего, а расходы на обслуживание и содержание сводятся к минимуму. К тому же, малогабаритное недорогое жилье пользуется стабильным спросом ― как у потенциальных покупателей, так и у арендаторов, а подавляющее большинство новых владельцев планирует сдавать апартаменты в аренду ― постоянно или на время своего отсутствия, а в случае необходимости ― быстро продать, не потеряв в цене.

Во сколько может обойтись обслуживание жилья?

Здесь разговор пойдет совсем не о квитанциях за коммунальные услуги ― электроэнергию, воду, газ, отопление, а о таксе поддержки. Кстати, в абсолютном большинстве апартаментов в принципе не предусмотрено централизованное или индивидуальное отопление ― осенне-зимний период на побережье достаточно теплый, в случае погодных катаклизмов можно обойтись сплит-системой.

Такса поддержки ― именно так в Болгарии называются обязательная оплата на содержание и обслуживание жилых комплексов, в которых размещены апартаменты, зависит от политики управляющей компании и площади жилья. Так, в разных жилых комплексах на море такса поддержки может составлять в среднем от 5 до 25 болгарских лев (примерно 2,5-12€) за 1м2 жилья в год и расходоваться на обслуживание здания и территории, включая детские, спортивные зоны и бассейны, организацию, обеспечение и содержание сервисных служб и работников, таких как охрана, рецепция, клининг, садовник, электрик, сантехник. Или не расходоваться ― этот вопрос мы осудим в одном из следующих разделов.

Как происходит и сколько стоит оформление недвижимости?

Процесс покупки недвижимости в Болгарии мало чем отличается от привычного для нас.

  • Подтверждением намерений сторон здесь так же является авансовый платеж (задаток) в пользу продавца, по факту которого недвижимость считается зарезервированной, а ее цена ― зафиксированной. Также составляется договор брони, в котором прописываются данные об объекте договора, условия оплаты ― суммы и сроки платежей, наличный или безналичный расчет, указываются реквизиты покупателя и риелтора, агентства или компании-застройщика. При желании стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи и заверить его нотариально, получив дополнительные гарантии и право на штрафные санкции при его одностороннем расторжении.
  • Договор (нотариальный акт) купили-продажи недвижимости в Болгарии может быть заключен только в присутствии нотариуса и адвоката. Интересы сторон могут представлять уполномоченные лица, действующие на основании нотариальных доверенностей. Но специалисты все же рекомендуют покупателям присутствовать на сделке лично и, по возможности, инициировать явку владельцев или представителей компании-застройщика. Гарантом чистоты сделки является нотариус, т.к. перед оформлением договора именно он проверяет статус объекта недвижимости в реестре прав собственности. Проверка на наличие задолженностей перед коммунальными предприятиями и управляющими компаниями нотариуса не касается ― это важно учесть, чтобы не получить в собственность квартиру с долгами.
  • Оплата по договору может быть двух видов. Наиболее простая форма ― единоразовый платеж, при этом право собственности на недвижимость сразу переходит к покупателю. Рассрочка позволяет «растянуть» платеж на несколько лет, при этом право собственности покупатель может получить только по факту погашения полной суммы сделки.
  • Завершающим этапом сделки купли-продажи недвижимости является внесение данных в единый государственный реестр и регистрация недвижимости в БУЛСТАТ (Статистическое Управление в Болгарии) и налоговой инспекции.

По окончании вышеперечисленных действий покупатель становится официальным владельцем жилья и плательщиком коммунального налога, а также налога на недвижимость.

Примерные расходы на покупку недвижимости в Болгарии

Данные, приведенные в разделе, являются ориентировочными и публикуются в ознакомительных целях.

Услуга Стоимость
Гонорар нотариуса до 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре
Муниципальный налог на переход прав собственности определяется по шкале, составляет от 1,5% до 3,5% от стоимости объекта
Сбор за регистрацию недвижимости в Едином государственном реестре 0,1% от стоимости объекта
Услуги лицензированного переводчика от 50-100€ за сделку
Регистрация недвижимости после купли-продажи по тарифам агентства
Услуги агентства недвижимости, риелтора по подбору недвижимости от 1000-2000€

Потенциальные проблемы и их решения. Или откуда появляются «негативные отзывы» о застройщиках

Данный раздел призван разрушить грезы читателя, и в данном случае ― об идеальной на первый взгляд покупке жилья в Болгарии, открыв суровую правду. Итак, ниже список типичных «сюрпризов» для нового владельца квартиры, которые в последствии могут привести к финансовым потерям и негативным отзывам о покупке недвижимости в Болгарии.

Долгострой и замороженное строительство

Самые низкие цены на новую недвижимость ― на этапе ее строительства, при этом далеко не факт, что жилая секция когда-либо будет достроена и сдана в эксплуатацию. Успех мероприятия традиционно зависит от намерений компании-застройщика, общегосударственных экономических тенденций, форс-мажоров и много-много чего еще. Поэтому приверженцам гарантированного результата рекомендуется выбирать апартаменты и квартиры в домах и жилых комплексах, которые уже официально сданы и приняты ― то есть имеют Акт 16. Кстати, размещенные в их рамках апартаменты и квартиры выставляются на продажу уже с полной внутренней отделкой.

Площадь апартаментов и квартир

В отличие от Украины в площадь квартир и апартаментов в Болгарии включены квадратные метры санузла, лоджий, балконов, а также участок холла или коридора перед входной дверью. Данная особенность прописана в жилищном законодательстве страны и активно используется риелторами и агентствами недвижимости в рамках предложения жилья. Это нормально, но нужно учитывать при покупке жилья.

Климат в квартире

То, что воздух на морском побережье влажный, общеизвестно. Но если в летнее время вентиляция помещений достаточная ― открыты окна или работает кондиционер, то проблем, в принципе, не возникает. В осенне-зимний сезон квартиры рядом с морем могут быть сырыми, вплоть до образования грибка ― это касается в первую очередь домов, спроектированных без учета местного климата или при излишней экономии застройщиков на материалах.

Инфраструктура в межсезонье

Владельцев, которые планируют круглогодичное проживание или визиты в Болгарию не только в теплое время года, может озадачить сезонно работающая инфраструктура ― актуально для большинства жилых комплексов, значительно удаленных от населенных пунктов или их центров. Для проживания в течение всего года лучше выбирать регионы, в которых сосредоточены крупные жилые комплексы и объекты торговли, развлечений, сферы обслуживания.

Управляющая компания

Проверить состоятельность управляющей компании достаточно сложно, но необходимо. Как уже указывалось выше, именно эта организация должна обеспечивать нормальное состояние помещений, территории и инфраструктуры жилого комплекса, а также следить за функциональностью коммуникаций, устранять аварии и выполнять ремонтные работы. В принципе, на это рассчитывают потенциальные и реальные владельцы апартаментов, вносящие оплату.

По факту может оказаться, что такса поддержки взимается, но при этом адекватного управления жилым комплексом нет ― помимо неопрятного вида территории могут существовать проблемы с вывозом ТБО, отсутствовать технический персонал, и даже элементарно не выполняться замена перегоревших лампочек в местах общего пользования ― холлах, коридорах, лестничных маршах.

Не менее важным является позиция управляющей компании в аспекте дополнительных услуг. Зачастую, в рамках дополнительного сервиса компании предлагают услуги по сдаче апартаментов в аренду, то есть за определенную плату выступают посредником между владельцем недвижимости и арендаторами. Согласно отзывам, иногда имеет место несанкционированная сдача жилья в аренду в отсутствие хозяев с предусмотрительной формулировкой ― «перепутали». Многие владельцы квартир, в том числе купившие жилье исключительно для собственного пользования, на время длительного отсутствия оставляют ключи на рецепции ― на случай непредвиденных обстоятельств, и по факту данные обстоятельства и получают ― в виде непрошенных гостей.

Территория жилого комплекса

Во-первых, территория жилого комплекса может быть неопрятной и неухоженной, несмотря на предусмотренную таксу поддержки. Во-вторых, площадь и оборудование территории могут быть минимальными, даже при относительно высоких платежах, или отсутствовать как таковые.

Недвижимость в Болгарии

Пример ухоженной территории в комплексе «Grand Resort Marina & Panorama» между Елените и Святым Власом

Как снизить риски, сопряженные с сознательным утаиванием, а зачастую ― с банальным дозированием информации об объекте? В ряде случаев это непросто, но возможно. Объективное представление помогут составить такие мероприятия как: анализ деятельности, репутации и рейтингов компании-застройщика, изучение отзывов клиентов об агентствах недвижимости и управляющих компаниях, но более всего ― личный визит в Болгарию для ознакомления с местностью и осмотра жилого комплекса.

В завершение темы

В целом, при достаточном количестве информации и адекватном подходе, покупка недвижимости для отдыха на море в Болгарии определенно может стать успешным делом, тем более что для этого есть ряд весомых причин:

  • относительно низкая цена ― в сравнении с сообразными вариантами в большинстве европейских стран и даже на некоторых морских курортах в Украине;
  • инвестиционная привлекательность ― последние тенденции рынка недвижимости Болгарии внушают уверенность в том, что жилье на побережье будет дорожать, или, по крайней мере, существенно не упадет в цене, в том числе из-за стабильно растущего спроса;
  • возможность получать пассивные доходы от аренды ― количество отечественных туристов, выезжающих на отдых в Болгарию, год от года увеличивается, в том числе из-за неоправданно высоких цен на отдых в рамках популярных морских курортов Украины;
  • запасной аэродром ― печально, но большинство наших соотечественников, способных анализировать политическую ситуацию в стране, задумывается о наличии собственного жилья в спокойном месте ― на крайний случай;
  • территориальная близость ― преодолев немногим более тысячи километров, можно наслаждаться практически средиземноморским климатом, чистым морем и песчаными пляжами, которые обладают европейским знаком качества ― «Голубой флаг»;
  • ментально родственное местное население, узнаваемая речь ― болгарский язык достаточно понятен как для русскоязычных, так и для україномовних туристов, культурные ценности и религиозные обычаи болгар также созвучны с традиционными для жителей центральной Украины.
Внимание! Хотите купить квартиру в Болгарии, но остались вопросы? Тогда звоните на номер горячий линии ☎ +38 (067) 753-55-33 за бесплатной консультацией по поводу недвижимости.

Отзывы

Приобрели недвижимости в Болгарии и готовы поделиться опытом и своей историей покупки? Напишите отзыв ниже, авторизовавшись с помощью аккаунта в социальной сети.